住宅ローン返済に苦しくなった時に考える債務整理の方法を詳しく解説！

2024年9月19日

こんにちは、司法書士法人ホワイトリーガルのブログを執筆している司法書士の久我山左近です。

ご自身が務める会社の業績が悪くなったなどが原因で、住宅ローンの支払いが難しくなってしまう方は世間にも多くいらっしゃいます。
また、住宅ローン以外にも消費者金融からの借り入れやクレジットカードのリボ払いなどで住宅ローンの返済が出来なくなる方もいらっしゃいます。

そういった事情で住宅ローンの支払いが苦しくなった場合でも、何とか大切なマイホームを手放したくない方がほとんどなのではないでしょうか？
実は、大切なマイホームを残しながら住宅ローン以外の借金を大幅に減額できる方法があるんです！

今回のブログでは、住宅ローンの返済に苦しくなった時に考える債務整理の方法を司法書士の久我山左近が詳しく解説いたします。
今回の記事は、住宅ローンの返済で悩んでいる方にはとても役に立つ内容ですので、ぜひ最後までお読みください。

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マイホームを手放したくない方にとってベストな解決方法は個人再生です！

借金の返済が難しくなった場合に検討する債務整理の方法には３つの種類があります。
この３つの方法の中でも読者の皆様がご存知の「自己破産」については借金もすべてなくなりますが、その代わりに財産を処分されますので、自己破産の手続きでは住宅ローンがある場合に限らず、ご自身が所有しているマイホームは処分されてしまいます。

次の方法が「任意整理」で、任意整理は弁護士や司法書士が代理人になり、相手の業者と直接交渉して月々の返済の負担を軽くする手続きになります。
この任意整理の手続きでは、整理する借金を選択することができますので、住宅ローンを除いた、それ以外の借金のみを整理することが可能です。
任意整理では大切なマイホームを維持しながらその他の借金を整理できますが、任意整理は元金だけは返済する必要がありますので、住宅ローン以外の借金の総額が大きくなってしまうと月々の返済の負担も大きくなってしまい、結局は住宅ローンの返済も難しくなるといったデメリットがあります。

最後が「個人再生」という方法で、住宅ローンがある方の借金解決で１番有効な方法がこの個人再生になります。
個人再生には住宅ローン特則「住宅資金特別条項」という制度があり、住宅ローンの返済はそのまま継続して返済を続け、その他の借金の総額を約５分の１に減額することを裁判所から認めてもらうことが出来る手続きです。
住宅ローン以外の借金が約５００万円ある方でも５分の１の１００万円までと大幅に借金を減額することが出来ますので、住宅ローン以外の借金の返済が厳しい方でもほとんどのケースは、この個人再生で解決することが可能です。

ここでは３種類の債務整理の方法をご紹介いたしましたが、住宅ローンをお持ちの方でそれ以外の借金返済でお困りの方には個人再生がベストな解決方法だということがよく理解できたと思います。
ここまでは何とかマイホームを維持しながら借金問題の解決方法の解説をしてきましたが、失業などでどうしても住宅ローンの返済が続けられないケースも考えられます。
ここからは住宅ローンがあるマイホームを手放す方法について久我山左近が詳しく解説いたします。

任意売却とは？基本的な流れと注意点を解説します。

住宅ローンの返済が滞ると、不動産は抵当権者の銀行によって競売手続きになり、マイホームは強制的に売りに出されます。
そして、競売物件が落札されると不動産の引き渡し命令が出されて、ご自宅から出ていかなくてはなりません。
代金はすべて借金の返済にあてられるので手元にお金が残りませんし、安く売却されてしまうことで、マイホームを手放しても多くの借金が残る可能性があります。
そこで、こうした状況を解決するために「任意売却」が有効な手段になります。
任意売却とは、住宅ローンの借り入れ先の銀行と話し合いをして同意をもらい、競売を避けて個人的に売却する方法になります。

任意売却のメリットとデメリット

競売の手続きですと建物内を見ずに購入することになりますので、市場価格より安く取り引きされる可能性が高くなりますが、任意売却であれば競売よりも高く売却できる可能性があり、住宅ローンの残債が少なくなるというメリットがあります。
また、任意売却は銀行との話し合いになりますので、売買代金の一部から税金等を控除費用として認めてもらえることがあります。
なお、自宅の売却に伴い引っ越しが必要な場合は、銀行が売買代金の一部から控除費用として認めてくれたり、購入者が協力してくれることもあります。
もちろん競売だと、引っ越し費用はすべてご自身のご負担になります。

また、子供の学区を変えたくない方や高齢の親のために、どうしても同じ場所に住み続けたいといった方は条件もありますが、リースバックという方法を組み合わせると、マイホームを売却した後も同じところに住み続けることが可能になります。

競売と比較する多くのメリットがある任意売却ですが、いくつかのデメリットもあります。
まず１つ目のデメリットですが、仮に離婚がきっかけで住宅ローンの支払いが出来なくなったケースでは、任意売却を成功させるためには離婚した夫または妻と連絡を取らなければならないことがあります。
どうしても連絡を取りたくない、会いたくないという場合でも任意売却を進めるために、離婚した夫または妻と連絡を取らなければならないケースもあります。

競売の場合は落札されて退去命令がでるまでは、そのままご自身の家に住み続けることができます。
要するに、しばらく売れない場合はその時までご自宅に住んでいられるということになります。
しかし、任意売却で買主が早く見つかり任意売却が成立してしまうと、その段階で引っ越しをしなければならなくなります。
競売と任意売却を比較すると、状況によっては競売の方がその家に長く住める可能性が高いと言えます。

任意売却のデメリットを解説いたしましたが、やはり競売と比較するとメリットの方が遥かに大きく、できる限り任意売却でご自身のマイホームを売却することをお勧めいたします。

任意売却の手続きと注意点

任意売却は、通常の不動産売却とは異なり住宅ローンを組んでいる銀行との交渉が不可欠になります。
任意売却を成立させるためには、住宅ローンの残りをすべて返済できない場合でも債権者に抵当権を抹消してもらわなければならないことがその理由になります。
任意売却における売却金額の決定権は住宅ローンを組んでいる銀行にあります。
不動産の売買は買主が現れてはじめて成立しますが、相場価格と大きな差が生まれないように銀行側と交渉していきます。
なお、税金などの滞納による差し押さえがある場合は、銀行だけでなく税務署や役所との交渉も必要になります。

任意売却してローンの残債がほとんど残らないケースだと問題ありませんが、任意売却後でも大きな残債が残ってしまう場合には、任意売却後に自己破産の手続きを検討しなければならないケースもあります。

それでは、ここまでで今回のブログ「住宅ローン返済に苦しくなった時に考える債務整理の方法を詳しく解説！」というテーマの解説は以上になります。

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